عدالت قراردادی از دیدگاه اقتصاد اسلامی: مطالعه تطبیقی قوانین کنترل اجاره مسکن

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشیار دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبائی

2 استادیار دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبائی

3 عضو هیات علمی جهاد دانشگاهی و مرکز پژوهشهای توسعه و آینده نگری

4 دانشجوی دکتری اقتصاد اسلامی دانشگاه علامه طباطبائی

چکیده

با توجه به نوسانات شدید بخش مسکن در سال‌های اخیر، شرایط برای اقشار کم‌درآمد و به‌ویژه مستأجرین بسیار سخت شده است. پیش‌فرض حقوق قراردادهای سنتی که علامت مشخصه آن اصل آزادی قراردادی می‌باشد، توازن نسبی طرفین قرارداد است؛ در غیر این صورت، عدالت قراردادی مخدوش می‌شود.
در فقه امامیه، عدالت از مهم‌ترین اهداف شریعت، محسوب می‌شود و مکانیسم‌هایی دارد که می‌تواند از بروز هر گونه آثار و تبعات نامتعارف و غیرمنصفانه در روابط قراردادی جلوگیری کند. بر همین اساس قواعدی همچون لاضرر و لاحرج، منع ربا و اصل توازن و اعاله و اختیارات حاکم اسلامی، به دولت اسلامی اجازه می‌دهد در حدود قراردادهای خصوصی مداخله و بروز هر نوع ظلم و بی‌عدالتی را کاهش دهد.
در این مقاله ضمن بررسی عدالت معاوضی با استفاده از مدل مالپزی (Malpezzi)، شاخص قوانین کنترل اجاره مسکن به عنوان معیاری از قدرت چانه‌زنی مستأجران برای کشورهای منتخب محاسبه و جایگاه ایران در میزان حمایت از مستأجران مشخص می‌گردد. نتایج این محاسبه نشان می‌دهد شاخص مالپزی برای کشور ایران تا قبل از پاندمی کرونا صفر است؛ ولی با اجرای برخی قوانین موقت کنترل اجاره در دوره کرونا به عدد 6.76 رسیده که فاصله گسترده‌ای با دیگر کشورهای موفق در کنترل بازار اجاره دارد. در ادامه با فرض اعمال قواعد اسلامی و پیشنهاد قوانین مربوطه در مدل میزان شاخص فوق برای کشور ایران برابر 13.76 به دست ‌آمد که نشان می‌دهد در صورت اعمال قواعد اسلامی در بازار اجاره مسکن، ایران می‌تواند در میان کشورهای برتر در مدیریت بازار اجاره مسکن قرار گیرد.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

Contractual Justice from the perspective of Islamic Economics: A Comparative Study of Rent Control Laws

نویسندگان [English]

  • FatholAllah Tari 1
  • Majid Habibian Naghibi 2
  • mahmood esavi 1
  • Abulfazl Pasebani Someeh 3
  • Amin Zahedmehr 4
1 Faculty of economics,Allameh Tabataba'i University
2 Faculty of economics, Allameh Tabataba'i University
3 Faculty member of Economics Group in acecr
4 PhD Candidate in Islamic Economics, Allameh Tabataba'i University
چکیده [English]

Due to the intensive fluctuations of the housing sector in recent years, the situation has become very difficult for the low-income groups, especially the tenants. The premise of traditional contract law, characterized by the principle of contractual freedom, is the relative balance of the parties to the contract, otherwise the contractual justice is distorted.
In Imami jurisprudence, justice is one of the most important goals of Sharia and has mechanisms that can prevent the occurrence of any unconventional and unfair effects and consequences in contractual relations. According, rules such as La Zarar or La Haraj, the prevention of usury and the principles of Tavazon and Eealleh and authority of the Islamic ruler, allow the Islamic State to intervene within the limits of private contracts and reduce any kind of oppression and injustice.
In this article, while examining contract justice using the Malpezzi Model, the index of housing rent control laws is calculated as a measure of the bargaining power of tenants for selected countries and Iran's position in the amount of tenant support is determined. The results of this calculation show that the Malpezzi Index for Iran is zero before the corona pandemic, but with the implementation of some temporary rent control laws during the corona period, it has reached 6.76, which is a wide distance from other successful countries in controlling the rental market. Assuming the application of Islamic rules and proposing the relevant laws in the Malpezzi Model, the Index for Iran became 13.76, which shows that if the Islamic rules are applied in the housing rental market, Iran can be among the top countries in managing the housing rental market

کلیدواژه‌ها [English]

  • Housing Rental Market
  • Contractual justice
  • Islamic economics
  • Bargaining Power
  1. ارسطو؛ اخلاق نیکوماخوس؛ ترجمه محمدحسن لطفی؛ تهران: مرکز انتشارات علمی و فرهنگی، 1362.
  2. امینی، منصور، عابدیان، میرحسین و سکینه کرمی؛ «نحوه مقابله نظام‌های حقوقی با شروط ناعادلانه قراردادی و سکوت قانون حمایت از حقوق مصرف‌کنندگان در ایران»؛ مجله تحقیقات حقوقی، ش59، 1391.
  3. پاسبانی صومعه، ابوالفضل؛ «عدالت اقتصادی و موضوع برابری در اندیشه سیدمحمدباقر صدر (عدالت صدری)»؛ فصلنامه دین و اقتصاد، س2، ش4، 1386.
  4. بشیری، اکبر و علیرضا مرادی رکابدار کلایی؛ «بررسی قدرت چانه‌زنی در معاملات بین‌المللی و عوامل مؤثر و آثار آن»؛ مشهد: دومین کنفرانس علوم اسلامی و پژوهش‌های دینی، 1398.
  5. حسینی، سیدرضا؛ «معیارهای عدالت اقتصادی از منظر اسلام (بررسی انتقادی نظریه شهید صدر)»؛ فصلنامه علمی پژوهشی اقتصاد اسلامی، س8، ش32، 1387.
  6. خیرالهی، علیرضا؛ «تحول چانه‌زنی کارگران در ایران پس از انقلاب»؛ رساله دکتری، دانشکده علوم اجتماعی، دانشگاه علامه طباطبائی، 1396.
  7. راعی، مسعود و محمد مولاییان؛ «رویکرد فقه امامیه به عدالت معاوضی و تأثیر آن بر عقود الحاقی»؛ حقوق اسلامی، س11، ش40، 1393.
  8. سیدنورانی، سیدمحمدرضا و سیداحسان خاندوزی؛ «معرفی و محاسبه شاخص ترکیبی عدالت اقتصادی از منظر اسلامی در ایران»؛ فصلنامه مجلس و راهبرد، س23، ش85، 1395.
  9. عبادی، جعفر و ابوالفضل پاسبانی صومعه؛ «مهم‌ترین عوامل مؤثر در مزد منصفانه، آزمون نظریه آکرلوف در ایران»؛ تحقیقات اقتصادی، دوره 48، ش4، 1392.
  10. عبدی‌پور، ابراهیم؛ «سوءاستفاده از وضعیت اقتصادی مسلط»؛ مجله حقوق اسلامی، س6، ش21، 1388.
  11. فرنام، علی، حمیدپور، سارا و حمیدرضا صباغی؛ «اجاره‌داری مسکن و مروری بر قوانین کنترل اجاره‌بها»؛ تهران: مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، 1398.
  12. قنواتی، جلیل؛ «اصل آزادی قراردادی: قراردادها و شروط غیرعادلانه»؛ مطالعات اسلامی: فقه و اصول، س42، ش85، 1389.
  13. کاتوزیان، ناصر؛ قواعد عمومی قراردادها؛ ج1، تهران: انتشارات گنج دانش، 1372.
  14. ــــــــ؛ مقدمه علم حقوق؛ تهران: انتشارات گنج دانش، 1374.
  15. ــــــــ؛ «محدودیت‌های آزادی قراردادی بر مبنای حمایت از حقوق مصرف‌کننده»؛ فصلنامه حقوق، مجله دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دوره 38، ش3، 1387.
  16. کرمی، سکینه؛ «نابرابری قدرت چانه‌زنی به عنوان مبنایی برای کنترل قرارداد»؛ مطالعات حقوق تطبیقی، دوره 7، ش2، 1395.
  17. مطهری، مرتضی؛ عدل الهی؛ چ4، تهران: انتشارات صدرا، 1368الف.
  18. ــــــــ؛ نظری به نظام اقتصادی اسلام؛ چ1، تهران: انتشارات صدرا، 1368ب.
  19. موسوی بجنوردی، سیدمحمد؛ القواعد الفقهیه؛ ج1، تهران: مؤسسه عروج، 1389ق.
  20. نوروزی میشنی، محسن؛ «بررسی اصول و ویژگی‌های نظام تأمین مالی اسلامی در مقایسه با نظام تأمین مالی متداول و ارائه روش تأمین مالی مناسب»؛ پایان‌نامه کارشناسی ارشد، دانشکده علوم اقتصادی، دانشگاه پیام نور، مرکزی تهران، 1392.
  21. Atiyah, P. S.; The Rise and Fall of Freedom of contract; oxford: Clarendon press, 1985.
  22. Chazan, Guy; “Berlin rent freeze shakes foundations of city's construction sector”; Financial Times, Newspaper report, 2020.
  23. https://data.worldbank.org/indicator/FP.CPI.TOTL.ZG?view=chart
  24. https://www.oecd.org/housing/data/affordable-housing-database/
  25. Kettunen, Hanna & Hannu Ruonavaara; “Rent regulation in 21st century Europe. Comparative perspectives”; Housing Studies, No.36, 2020.
  26. Kraft, K.; “Productivity and distribution effects of codetermination in an efficient bargaining model”; International Journal of Industrial Organization, Vol.59, 2018.
  27. Kuethe, T. H. & D .P Bigelow; “Bargaining Power in Farmland Rental Markets”; Agricultural Applied Economics Association Annual Meeting Washington, D.C., August 5–August 7, 2018.
  28. Malpezzi, Stephen; “Can New York and Los Angeles Learn from Kumasi and Bangalore? Costs and Benefits of Rent Controls in Developing Countries”; Housing Policy Debate, Vol.4, Issue 4, 1993.
  29. Marsh, Peter; Comparative Contract Law; England, France, Germmany: Gower, 1994.
  30. Nurlansa, O.; “Analysis Porter’s Five Forces Model on Airbnb”; Journal Electronics, Informatics, and Vocational Education (ELINVO), Vol.1, No2, 2016.
  31. Olsen, Edgar O.; “An Econometric Analysis of Rent Control”; Journal of Political Economy, vol.80, issue 6, 1972.
  32. Gordley, James; The Philosophical Origions of Modern Contract; Oxford: Clarendon Press, 1991.
  33. Turnbull, G. & A. J. Der Vlist; “Investor Bargaining Power, Rental Externalities and Housing Prices”; AREUEA-ASSA Conference, December 22, 2017.
  34. Verbrugge, R. J. & J. Gallian; “A Theory of Sticky Rents: Search and Bargaining with Incomplete Information”; Journal of Economic Theory, No.183, 2019.